业委会换届更替期存在涉稳隐患

应当引起重视

宝安法院在审理房地产纠纷案件时发现，2017年1-9月，因业主委员会换届更替引起的纠纷（以下简称“此类纠纷”）5件，同比增长4倍。实践中，业委会管理制度不规范，存在业委会新旧更替“真空”现象，导致纠纷产生。此类纠纷中，业主结构多元、人数众多、诉求复杂，过渡期内业主维权难，极易引发群体性事件，应当引起重视。

此类案件存在以下问题：起诉对象缺失。根据我国物权法相关规定，业委会因管理而产生的民事行为损害业主权益时，业主有权起诉该业委会。但在真空期内，旧业委会已丧失主体资格，而业主并无其他可操作的起诉对象，即业主明知被侵权却“起诉不能”。期限长短难把控。根据《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，成立业委会需经业主大会、制定选举办法、投票、公示、备案等系列环节，各环节均需主管部门审查，因此过渡期较长，且难以确定期限长短。日常管理不规范。未能严格落实信息公开制度，未保障业主知情权；未能严格落实资料备案制，相关人员、账目、决定等信息并未向主管部门备案；未能落实过期清理制，仍有旧业委会持旧公章从事民事行为的现象，损害业主权益。易引发群体性事件。此类案件涉及人数众多，极易爆发群体性涉稳事件。

为营造和谐、稳定的平安宝安，维护辖区群众合法权益，宝安法院建议：

一是完善业委会法律法规规定。推动业委会相关规则的入法或立法，或自行制定专门规范性文件，明确业委会成立条件、组织保障、违规处理、换届准备等事项，为业委会的存续与运营提供明确指导。此外，进一步明确房管、物管等部门在涉业委会事项的管理职责，确保业委会各大事务有对口部门跟进。

二是健全业委会日常管理制度。建立备案制，将业主名单、决定、账目、公章等报送至主管部门备案，主管部门应适时审查并监督备案事宜；建立换届预警制，对各小区、各届业委会建立“一届一档”的电子数据台账，设定届满日、届满预警期、届满宽展期等节点，并于节点前做好提示、催促、安保强化等工作，提前做好风险应对；建立信息公开制，对业委会管理项下的资料公开公示，确保业主知情权和监督权。

三是严格落实清理制和处罚制。责令过期或被撤销的业委会及时清理公章、账目等旧文件资料，并及时公示。对拒不清理的责任人、行为人施以警告、罚款或资格罚等行政处罚，确保清理机制得以严格执行。

四是创新宣传方式搭建沟通台。善用微博、微信等新媒体和小区宣传栏、公告栏作虚拟政务服务窗口，及时发布相关政策、通知等消息，提供实用的管理指导。建立业主微信群或QQ群，搭建与业主的日常沟通平台，实时接收业主举报、投诉与建议。