历史遗留违法建筑市场滋生新型房屋租赁纠纷应当引起关注

2015-2016年，宝安法院受理房屋租赁合同纠纷案件（以下简称“此类案件”）数分别为644件，737件，仅今年1-8月，此类案件已达644件，接近去年全年受理数，呈现逐年上涨的趋势，应引起关注。

此类案件呈现新特点：涉历史遗留违法建筑多。在今年受理此类案件中，涉历史遗留违法建筑约53件，涉案房产因“无证出租”导致合同无效，案件类型往往从“租金”纠纷转变成“占有使用费”纠纷。涉股份合作公司案件多。2015年-2016年，涉股份合作公司案件分别为36件、54件，受理数逐年上涨，今年受理27件。股份合作公司由村或社区自治组织成立，出租的房产往往用作厂房，是整栋或整区出租，纠纷产生时，连带发生“拖欠租金”“拖欠工人工资”，极易引发群体性事件。常遇“法律空白”现象。如在违法建筑装饰装修合同纠纷中，房屋在评估鉴定期间的占有使用费的分配问题尚无统一裁判标准；再如出租违法建筑纠纷中，出租人是否应对承租人善意添附行为作出补偿。

为公正办理房屋租赁合同纠纷，为规范租赁市场管理，宝安法院建议：

一是加快建立历史遗留违法建筑的权属管理办法。健全违章建筑合法性补正规则，提供优惠土地出让政策，引导村民、社区自治组织或其他违章建筑的建造者/拥有者补齐产权法律手续。探索建立“房屋置换”制度，结合旧城改造整体规划，将部分违法建筑聚集片区纳入“置换”工程。

二是房屋租赁管理部门加大租赁市场管理力度。在房屋租赁市场中，租赁备案证是行政部门规范房屋租赁市场的管理手段，一方面，充分告知办证群众，租赁备案并非确权手续，引导其补齐产权证明。另一方面，可借助备案手续，增加法律文书送达地址的备案，方便行政、司法等文书往来。

三是积极构建多元化法律宣传新模式。可采取电视、车载广播、微信、宣传栏等方式开展法律宣传。社区、街道办或网格办等基层组织可开展相关公益讲座；区级管理部门可在“第一现场”等高收视率电视台组织集中宣传；联合统筹部门可尝试探索网剧、微电影等影视文化宣传方式。