二手房买卖合同纠纷案件呈“过山车”式

变化 应当引起重视

 

2015年，宝安法院共受理二手房买卖合同纠纷案件900余件，同比增长约220%，2016年楼市政策收紧信贷并限购，房价回调并趋于稳定，新收此类案件降至483件，同比减少46.6%，此类案件数呈“过山车”式变化，应当引起重视。

二手房买卖纠纷是房地产审判的重要案件类型，一般具有以下特点：案件政策敏感性强。2015年出台“下调个人住房商业贷款和公积金贷款首付比例”政策，2016年上半年与下半年分别出台“从严调整住房贷款及限购政策”政策，宝安法院二手房案件数从2015年暴涨2倍多到2016年降低一半。“卖家违约”为多。经查，此类案件诉求多为“解除房屋买卖合同”与“继续履行合同”间的博弈，畸高房价驱使业主违约或消极履行合同。涉案人数多。除买卖双方外，往往需追加居间人经纪公司、融资担保公司、抵押权人银行、房屋承租人等为案件第三人，约7名诉讼参加人，涉案人数较多，送达程序较繁琐。

此类案件的审理主要存在以下难题：一是案件送达难。买卖双方以自然人为主，送达地址多为家庭住址，司法专邮白天签收率较低，往往需要法官、法官助理利用夜间、节假日等非工作时间上门送达，案件送达难。二是易引发涉稳事件。案件标的大，在违约金和高房价间产生巨大“利益差价”，导致双方当事人意见分歧极大，且双方情绪较为激动，极易引发“维权”群体性事件。三是案件审理难度大。案件一般涉合同签订、定金给付、首期款资金监管、按揭贷款、担保融资赎楼、注销抵押登记、过户登记等环节，且当事人往往忽视收集和保存各交易证据，大部分案件需增加“补充调查取证”、“评估房屋差价赔偿”等程序，审理周期长、难度大。

针对上述问题，宝安法院建议：

一是落实电子送达制度，简化文书送达程序。此类案件一般有书面买卖合同，且所涉的诉讼参加人具有较高的文化水平和经济能力，可适当在买卖、服务合同中增加有效的“电子邮箱”等作为送达地址，纠纷发生后可直接与法院等部门签订“电子送达”协议，简化文书送达程序，提高送达效率。

二是依法维护契约精神，提高违约经济成本。“违约潮”多由“高额利益差价”驱使，是违约成本低于守约成本使然，在审理中，应充分发挥判决“以案说法”的教育作用，提高违约成本，维护守约权益，引导社会尊重契约、遵守规则。

三是合理增加保障房供应，满足群众刚性需求。建议适当增加经济适用房、公租房、廉租房等保障性住房的供应，进一步完善申报、轮候制度，满足群众用房刚需，适当降低“买房需求”，进一步为房市“降温”，让房价定价机制趋于理性。

四是加强司法指引职能，引导群众合法维权。充分发挥司法裁判的社会指导、教育功能，通过发布典型案例，举行相关法律知识讲座，编发法制宣传资料等形式引导社会群众诚信、合法解决房屋买卖纠纷，营造良好的法治环境。