二手房买卖纠纷案件涉嫌虚假诉讼现象

严重亟待引起重视

近年来，随着国家房地产政策的不断调整，引发了大量二手房买卖纠纷案件。2015年至今,宝安法院受理二手房买卖纠纷案件1466件。在该类案件中，原告（买家）的诉讼请求主要为请求继续履行合同或解除合同并要求被告（卖方）赔偿相应的损失。部分卖方为了对抗买方要求继续履行合同或提高赔偿标准的诉求，通过一些涉嫌伪造证据、恶意串通等违法方式进行虚假诉讼，导致司法机关无法正常查明案件事实，严重影响诉讼活动的顺利进行。

卖方涉嫌进行虚假诉讼的表现形式主要有：一是虚构“租赁合同”，让所谓的“承租人”主张“优先购买权”。卖方在涉案房屋买卖不存在租约的情况下，与他人串通伪造租赁合同，让所谓的“承租人”作为第三人或证人参加诉讼并主张优先购买房屋的权利。二是虚构顺序在先的“买卖合同”或“抵押合同”，让所谓的“第一买方”或“抵押权人”主张权利。卖方与所谓“第一买方”提交签订时间先于涉案合同的所谓“第一份买卖合同”“抵押合同”以及“第一买方”付清全部购房款、抵押权人先行占有涉案房产等证据，由“第一买方”“抵押权人”提起仲裁或诉讼，以对抗真实的买方。三是虚构债权债务、共有等法律关系，让所谓的“债权人”“共有人”等第三方权利人对抗买方。卖方让其配偶或父母子女、兄弟姐妹、亲朋好友等关系密切的人员，以“债权人”“共有人”等身份参加诉讼主张权利，或另行提起确权诉讼并保全查封涉案房产。四是虚构“借名购房”法律关系，让所谓“出资人（即实际所有人）”对抗买方。自实行房产限购政策以来，经常出现一些无购房资格的人借用有购房资格的人的名义，购买房产并签署《代持房产协议》等书面合同的现象。部分卖方利用代持房产日渐增多的现象，虚构“借名购房”法律关系，企图骗取司法机关的信任。

为进一步打击房屋买卖随意违约乱象，维护诚信交易相对人的合法权益，维持正常的市场交易秩序，法院建议：一是提醒买方及时申请财产保全。为避免买方处于被动的境地，通过司法建议等方式提醒买方及时提出诉前财产保全或在案件受理后及时申请财产保全，依法查封涉案房产，以有效对抗“第一买方”“抵押权人”的虚假诉讼。二是依法区分承租人、共有人、出资人等第三人参加诉讼的权利主张。合理审查承租人、共有人、出资人等第三人的诉讼请求，要求其须亲自到庭参与法庭调查等活动，严格审核其提交的相关证据材料，进一步析明其参与虚假诉讼的不利法律后果。三是依法严惩参与虚假诉讼行为。发现有参与虚假诉讼行为的，除了不予支持其诉讼请求外，依法予以训诫、警告、罚款、司法拘留等处理措施，同时将相关犯罪线索移交公安机关立案侦查，依法追究犯罪嫌疑人的刑事责任。四是创新参与虚假诉讼的信用惩戒方式。将参与虚假诉讼行为纳入社会征信信息范畴，将相关人员纳入失信人员名单，依法限制其申请银行贷款、参与政府采购等生产经营活动，向其工作单位、主管部门、居住地基层自治组织等单位书面通报其失信情况，在其生活圈内“贴身”曝光其失信信息，并针对公务员、党员、人大代表、政协委员、律师、记者、教师等特殊失信群体采取“点穴式”信用惩戒方式，建议取消评优评先、创业帮扶、积分入户、安居分房、出境旅游等资格甚至追究政纪党纪责任。