2013年以来，宝安法院受理各类物业服务纠纷400余件，其中涉及城中村成立物业服务公司开展自治管理引发的物业纠纷47件，暴露出城中村物业管理存在以下问题：一是物业公司多由业主委员会等自治性组织成立，尚未具备相应的物业服务资质。为城中村提供服务的物业管理公司一般是业主委员会等自治性组织为了实现自治管理的需要而自行组织成立，并不对外经营服务，也未按照《物业管理条例》依法申报物业服务资质，依法不能提供物业服务。二是物业服务委托程序不规范，未签订书面的物业服务合同。该类物业管理公司未与业主物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容进行详细的约定，在未签订任何服务合同的情况下直接开展物业服务，并通过公告、通知等方式告知业主服务价格。三是业主委员会的成立与运行随意性大，未严格履行法律法规的相关规定。城中村的业主委员会一般由全体业主通过“一栋楼一票”的方式，推选产生业主委员会主任、委员，从而成立业主委员会，其成立程序未严格履行法规规定，表决通过的方式也不符合建筑面积和业主人数达到“双过半数”的要求。

出现上述问题的原因包括：一是城中村管理区域历史遗留问题较多。城中村即为城中村，多由传统的自然村演变而来，与商品房物业管理区域不同，其缺乏统一规划，建筑布局散乱，缺乏相对封闭的区域，再加上加建违建较多，居住情况复杂，组织开展物业管理存在较多困难。二是法律法规缺乏有针对性的规定。目前的法律法规主要针对商品房小区的物业管理，但对城中村的物业管理缺乏相应的规范。城中村在开展自治管理中如何成立业主委员会、自行组建物业公司、收取物业服务费等行为缺少明确的法律依据。三是相关部门监督指导不够到位。按照相关法律法规的规定，房地产行政主管部门、街道办事处等部门应负责对本行政区域内的物业管理活动予以监督、指导和协调，但实践中相关部门对城中村的物业管理，特别是对其业主委员会的权利义务缺少有效的约束和规范。