近年来，因需办理资金监管、赎楼、抵押贷款、缴纳税款等繁琐手续，二手房交易经常采用公证委托赎楼的方式进行，但也引发较多的法律问题，应引起重视。2011年至2013年，宝安法院共受理因公证委托赎楼而产生二手房交易纠纷的案件29件，该类案件主要存在以下法律问题：一是卖方可能承担被房产中介携款潜逃或房产中介违法违约行为引发法律责任的风险。实践中，卖方将售房事宜全部委托给房产中介后，基本上不再参与后续的交易过程，实际上已将二手房交易流程完全交给房产中介操作。若在委托事项中，含委托房产中介代收定金、首期款或转卖房屋、办理过户手续等内容，卖方可能遭遇房产中介携款潜逃或被房产中介将房屋“一物二卖”或转移至他人名下，导致卖方要承担相应的经济损失或违法违约赔偿责任。二是在公证委托暂代过户中，卖方可能要为买方管理房屋不慎等违法违约行为负责，买方也可能面临无法过户的法律风险。为逃避有关税费，买卖双方约定由卖方公证委托买方办理过户事宜，买方在税费减免条件成就时再进行过户，即“公证委托暂代过户”。但在房产尚未过户之前，容易发生以下法律风险：如发生高空坠物等法律纠纷，卖方仍有可能被迫卷入相关的纠纷案件；如房屋尚在按揭还款期间，买方未按时还款或中止还款将损害卖方信誉；如卖方将房产高价转卖给他人并办理过户手续，或者房屋因卖方原因被查封时，买方可能面临无法最终获得房产的风险。三是在部分民间借款过程中，保证人提供的房屋因办理公证委托手续，可能会被贷款人随时随意处理担保房产。在一些民间借款合同纠纷中，贷款人要求保证人提供一定的房产作为借款的担保，并要求保证人出具相应的公证委托书，将房屋交易的全部事项委托给贷款人指定的人员。在借款人无法按时偿还借款时，贷款人就会根据担保合同的相关内容，随时随意处理担保人所提供的担保房产。

    该类案件多发的原因在于：一是买卖双方对二手房交易流程及公证委托的认识存在一定的局限性。由于多数买卖双方对繁杂的二手房交易流程缺乏了解，便选择公证委托进行交易，委托之后也不愿或难以有效跟踪交易流程。卖方对公证委托的法律效果缺乏认识，以为“公证了就安全了”，不注意采取相应防范措施而直接导致风险的发生。二是买卖双方及房产中介的诚信意识淡薄。房屋是重要的投资和投机产品，二手房交易双方及房产中介在交易进程中，一旦发现有利可图，便不惜背弃契约承诺而追逐更多经济利益，导致纠纷频繁发生。三是相关配套服务未能满足二手房交易需求。公证委托赎楼的风险防范机制仍不健全，二手房交易市场缺乏较为统一、规范的二手房买卖流程，相关部门也难以对房产中介未采取有效的监管措施等，难以充分满足二手房交易的需求。

    宝安法院建议：一是加大宣传力度，普及二手房买卖知识。进一步整合当前各中介公司的二手房买卖流程，统一形成较为规范的二手房交易流程，并采取微博、微信等新媒体技术广泛宣传典型案例，提高买卖双方对二手房交易流程的了解能力和控制能力。二是采取二手房交易资金提存制度，确保资金安全。针对实践中多发的中介收款潜逃事件及单方违约等现象，建议买卖双方合意采取提存制度，将二手房交易资金全部提存在公证处或其他机构，待完成房产过户手续后，双方再到公证处提款。三是完善房产中介公司及其从业人员的市场准入和退出机制。规范对房产中介行业的管理，适当提高行业准入门槛，规范公司从业资格，提高从业人员素质，及时惩处利用公证委托从事炒房或其他损害当事人利益的房产中介公司与从业人员，并建立行业退出机制，对违规违法行为达到一定次数的公司吊销营业执照。四是实行公证委托风险提示制度，警醒双方谨慎对待二手房交易委托事宜。全面推行公证委托风险提示制度，提示公证行为仅能证明委托行为的本身真实性，并不涉及公证内容，不能对受托人行为形成有效约束。警醒二手房交易双方谨慎对待委托事宜，在签署授权委托书时要熟悉受托人的基本情况，并进一步明确委托事项，应忌全权委托、转委托或无期限委托，应自行办理或到场监督收取定金或购房款、持有房产证等重大事项。