二手房买卖公证委托是指在二手房买卖中，卖方或买方通过签发授权委托书的形式委托他人代为办理二手房出售或购买事宜的行为，且该授权经公证机构公证属真实、合法。由于在二手房买卖中，卖方可通过公证委托授权中介进行交易而省时省力，买方可借卖方出具的公证委托延迟房屋过户以规避部分应缴税款，中介可通过公证委托借机炒房，二手房买卖公证委托备受青睐，已成为多数二手房买卖的必然选择和操作惯例。

实践中，二手房买卖公证委托主要表现为卖方公证委托中介出售房产，与卖方向买方出具过户公证委托暂代过户。然而，由于参与二手房交易的买卖双方与受托中介诚信意识的缺乏与逐利心理，二手房买卖公证委托暗藏着诸多风险，并引发了诸多二手房买卖纠纷的出现，应引起重视并对症下药。

一、二手房买卖公证委托潜在的风险

总结实践案例，二手房买卖公证委托潜在风险主要表现为：

1.卖方公证委托中介售房后，可能遭遇中介携款出逃或承担中介违法违约的法律责任的风险。在二手房买卖委托中，虽然卖方将售房事宜委托给中介，但卖方仍是房屋的所有权人，仍是民事法律行为的当事人与责任人，卖方要为中介在代理权限内的行为负责任。如果委托事项中含有收受定金、首期款等事宜，可能遭遇中介携款出逃的风险；且即使中介携款出逃，卖方仍需继续履行合同义务，向买方过户房产。如果中介将房屋“一物二卖”或做出其他违法违约之事，卖方仍要为中介的行为负责任；而即使卖方的损失可能最终通过要求中介赔偿而挽回，但卖方仍可能要付出诉讼成本。

2.在公证委托暂代过户中，买方针对所涉房屋的违法或违约行为可能导致卖方蒙受损失。在未办理过户前业主仍然为房屋的权利人，所涉房屋的质量问题仍由卖方负责；买方针对所涉房屋所进行的法律行为的责任最终仍应由卖方来承担，一旦买方与第三人发生纠纷，卖方仍难以脱离干系。如果房屋还在按揭还款期间，买方未按时还款或中止还款的行为可能损害卖方信誉。

3.在公证委托暂代过户中，买方未过户时，遭遇业主恶意违约而造成损失的风险。时下二手房交易较为活跃，如果卖方发现行情看涨而房屋尚未过户，不惜毁约高价转卖他人，或者房屋因卖方原因被查封、产生经济纠纷及继承等问题时，持有公证委托书而还未办理过户的买方可能面临无法最终获得房产的风险。此情形下，即使要求卖方承担违约损害赔偿，但根据违约损害赔偿的可预见性原则，法院判决的赔偿数额往往难以弥补买方的损失。

二、二手房买卖公证委托风险的原因分析及对策建议

综合分析二手房买卖公证委托风险产生的原因，一是买卖双方认识存在局限。一方面，二手房买卖流程繁杂、而大多数买卖双方对其缺乏了解，为图方便、省事，便倾向于选择公证委托进行交易。中介主导二手房买卖为风险的产生埋下可能。另一方面，买卖双方，特别是卖方对公证委托认识不清，盲目地以为公证了就安全了，不注意严密跟踪交易进程。二是买卖双方及中介的逐利心理强烈，诚信意识淡薄。三是当前二手房买卖相关配套服务未能满足交易自身的需求，如对二手房买卖流程的宣传不足，缺乏对中介行业的有效监管，公证委托缺乏风险告知机制等。为此，建议：

1.卖方应严肃对待公证委托，严格控制交易流程

为避免中间或买方的违法或不当行为给卖方造成损害，卖方应提高对公证委托的重视，在签署授权委托书时要熟悉受托人基本情况；在详细了解二手房买卖流程基础上制作授权委托书；在公证委托后，应时刻严密关注交易进程。

在授权委托书的制作中，应忌全权委托、不可撤销委托和无限期委托；应明确列明委托事项，仅将部分复杂的手续予以委托，而对收取定金和购房款、持有房产证、办理过户等重大事项应自行办理或到场监督；应明确指定最低交易价格、买受人，明确委托期限，不要赋予受托人转委托权。在交易过程中，一旦发现中介或买方未依公证委托书的规定行事，应及时采取有效措施。

2.制定二手房买卖交易统一流程，规范二手房交易

针对当前二手房买卖流程繁杂、各中介公司自有一套操作流程的不规范情况，房地产管理部门应制定统一的二手房交易流程，并进行宣传，以提高买卖双方对二手房交易的了解与掌控能力，避免中介公司与业务员 “忽悠”当事人、损害当事人利益。同时，应逐步建立二手房买卖交易资金的提存机制，将交易中涉及的资金全部或部分提存公证处专门帐户，避免买卖双方及中介围绕资金问题发生纠纷，待交易基本完成后，当事人再到公证处提款。

3.进一步强化二手房买卖公证委托的规范和监管

为提高卖方对公证委托的重视，在办理公证委托中，公证机构除按流程做出公证外，还应特别明确告知委托人公证的内容、效力及存在风险。公证机构应加强对公证委托的日常宣传，特别是通过已发生的公证委托出险案例进行反面教育，警惕委托方严肃、认真对待公证委托。

公证机构应加强对公证委托的监管，一是建立与银行、担保公司、登记机构的信息共享平台，以及时确认公证委托的真实性，并对伪造的公证委托书做出处理；二是及时关注公证委托发展动态，建立公证委托风险防范机制，视情况对公证申请做出是否予以公证的决定。如对于以公证委托暂代过户的情形，若二手房买卖双方除过户外的其他手续均已完成，对于委托期限超过1年的申请，可以拒绝予以公证。

4.加强对中介公司与从业人员的监管，提高其职业素养

面对当前房地产中介公司实力、从业人员素质参差不齐、鱼目混珠的现象，房地产管理部门、协会应快速理清现状，建立严格的市场准入制度，加强对中介公司及从业人员的专业知识、职业道德培训及动态监管，及时惩处利用公证委托从事炒房或其他损害当事人利益的中介公司与从业人员，肃清房地产中介市场。