2010年以来，宝安法院已受理多起涉及房产中介公司的劳动争议纠纷案件。该类劳动争议案件具有自身的特殊性，在事实认定和法律适用上也存在较大争议。宝安法院通过分析该类案件的特点及审理难点，提出预防和处理此类案件的对策建议。

一、涉房地产中介劳动争议案件特点

一是房产中介公司与劳动者劳动关系存续期间短，劳动者流动性大，劳动关系稳定性差。在我院已受理的多起涉房产中介公司劳动争议案件中，房产中介公司员工的在职时间均不到一年，劳动关系存续期间短、劳动者频繁进出房产中介公司客观上容易引发劳资双方纠纷，诱发劳动争议。

二是房产中介公司用工制度不健全、人事管理不规范。由于员工在职时间短、流动大，在该类劳动争议案件中，劳动关系双方未签订劳动合同、未建立考勤档案、甚至没有工资表的现象普遍存在。由此导致劳资双方发生争议时各执一词，案件事实难以查清。

三是房产中介公司从业人员的薪酬发放结构灵活多样。为激发从业人员提高工作业绩，房产中介公司往往设置灵活多样的薪酬结构。这类薪酬构成通常表现为底薪低、提成高，计算方式复杂的特点。由此产生的劳资双方对工资发放、提成款计算的争议较多。

四是涉房产中介劳动争议案件与房地产市场的发展密切相关，呈现出一定的周期性。当房地产市场繁荣，交易火爆时，房产中介从业人员数量激增；反之，当市场冷清，交易低迷时，大量中、小型中介公司濒临倒闭，从业人员纷纷跳槽或转行，相关的劳动纠纷案件也随之大幅增加。

二、涉房产中介劳动争议案件审理难点

上述房产中介劳动纠纷的特点，导致审理此类劳动案件时存在以下难点：

一是能否支持房产中介公司劳动者加班工资的诉讼请求难判定。该类案件中，是否应当支付房产中介公司业务人员的加班工资及加班时间的长短是当事人争议的焦点之一。现实中，房产中介从业人员确实存在上班时间较长的情况，但其行业特点决定了房产中介人员的工作时间较为灵活，而且工资结构以业务提成为主。用工方即房产中介公司主张公司没有要求员工加班，延后下班是员工的自发行为。员工则主张平时及节假日均有加班。由于当事人双方均难以提交双方认可的工资表、考勤记录等证据材料，由此，是否认定房产中介劳动者存在加班情形？加班时间如何确定？业务提成能否折低加班工资？均存在判定难度和不同意见。

二是离职补（赔）偿金、未签订劳动合同的二倍工资的计算基数难把握。房产中介公司劳动者的薪资通常由基本工资和业务提成构成。司法实践中，当事人双方对于业务提成是否应当计入二倍工资差额、解除劳动合同经济补（赔）偿金的计算基数存在很大争议，由于业务提成有时远高于基本工资，不同的处理意见可能导致裁判结果悬殊巨大。对此情况，尚无法律、法规及司法解释明确规定，造成司法适用上的困惑。

三、预防和处理涉房产中介劳动争议案件的对策、建议

维护和谐、稳定的劳动关系对于房地产中介行业的健康、有序发展有着积极作用。针对涉房产中介劳动争议纠纷案件的上述特点和难点，宝安法院提出三点建议：

一是加强对房产中介行业的引导和监管力度。有关行政主管部门和行业自律组织应引导房产中介公司有序经营，加大对房产中介从业人员的培训力度，提高从业门槛，减少房地产中介公司的盲目经营和恶性竞争，促进房产中介行业向规模化、规范化的方向发展，提高房地产中介行业劳资关系的稳定性。

二是指导房产中介公司建立规范化的人事管理和用工制度。劳动行政部门和行业协会加强指导和协调，针对行业特点制定出符合房产中介劳动关系实际情况的劳动合同范本，对于双方争议较多的薪酬结构、加班时间和提成计算等问题均在合同中予以详细约定，从源头上减少争议的发生。同时，督促房产中介公司建立健全工资表和考勤表制度，加大对违法用工行为的处罚，及时纠正房产中介公司不合法、不规范的用工行为。

三是上级法院及相关部门针对此类纠纷统一裁判标准。由于此类劳动纠纷案件的处理结果具有一定的示范效应，对于房地产中介行业可能产生较大的影响，故宝安法院建议上级法院及相关部门能尽快针对此类纠纷出台具体的指导意见，对于加班时间的认定、补（赔）偿金的计算基数、提成工资计算等审理中的难点问题统一裁判标准，以规范涉房产中介劳动争议案件的处理，引导房地产中介行业朝着健康、有序的方向发展。