随着房产交易市场日趋活跃，宝安区二手房交易数量猛增，由此引发的纠纷数量也随之急剧上升。今年始至6月1日，宝安法院受理二手房交易纠纷案件155宗，占房地产类案件受案总数的25％。在审理此类案件过程中，发现该类纠纷呈现出以下特点：

一、涉诉主体，多为三方主体，合同内容多为三种法律关系。二手房买卖合同中既是买卖合同，又是居间合同，又是委托合同，法律关系复杂，涉及三方主体几个法律关系。如中介介绍买卖双方进行交易，属居间合同关系；同时卖方经常性委托中介办理赎楼、过户，又是一种委托关系。据统计，我院受理的二手房交易案件中，90%以上都签订了房屋中介合同，故房地产中介机构方介入增加了案件主体的复杂性。

二、房地产中介公司一般不是买卖合同责任主体，其非法居间引发纷争较多。房地产中介机构为牟取商业利益，滥用其占有房源、房地产信息等资源的优势地位，提供虚假信息、隐瞒房屋真实状况，误导消费者，或在合同中制定“霸王条款”要挟客户。在155宗案件中，由中介公司违背诚信的居间行为诱发的纠纷达87宗，占56.13%。

三、因房价上涨，卖方违约普遍多发。因卖方违约导致纠纷发生占二手房纠纷案件总数的95.48％。签订买卖合同后，卖方发现房价迅猛上涨，涨幅甚至已超过支付违约金的数额。于是，为获更大利益，宁愿按合同约定双倍返还定金，也要将房产高价另卖。

四、合同订立不规范导致诉讼维权困难。中介公司通常利用自身优势地位及当事人法律知识的欠缺，订立不规范合同。一是房地产中介设置对己方有利、加重对方责任的合同。二是消费者在订立合同中，未尽注意义务被对方利用，合同一方当事人履行合同中，经常以口头联系的方式，变更合同约定的内容，故一旦涉诉，对方当事人不承认即可能造成败诉。三是以减少纳税额度为由诱使买卖双方签订“阴”“阳”合同，即一宗买卖行为签订两份交易合同，在税费征收管理机关登记备案一份交易价格较低的合同（“阳”合同），作为计算应缴纳税额的依据，而另外再签订一份反映真实交易价格并实际依其履行的“阴”合同。“阴”“阳”合同，对公而言，损害了国家的税收制度；对私而言，容易产生纠纷，且一旦产生纠纷后，因合同具有违法性而不被法律保护，当事人难以达到维权目的。

针对以上特点，我院对减少二手房买卖纠纷提出五点对策：

一是建议完善房地产中介机构居间行为的立法。从立法角度，对二手房交易进行法律规范，如确定房地产中介机构的工作范围、工作程序、承担责任的情形和方式等。我国涉及商品房买卖的法律，如《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等较多调整买卖双方的交易行为，而对房地产中介机构居间行为的调整相对不足，直接针对二手房买卖的规定更少，仅在合同法中有几条原则性的规定，难以满足房地产交易市场发展的需要。

二是政府相关部门要强化监管职能，规范二手房交易市场秩序。政府有关部门加强对房地产交易市场的监督、管理。建议国土部门应制定统一的二手房买卖合同，规范二手房交易的运作，避免房地产中介机构制定“损人利己”的合同损害消费者利益。建议房地产主管部门应建立房地产信息披露制度，对二手房市场的信息进行及时更新及公布，杜绝房地产交易中介垄断二手房交易市场。建议工商行政部门应采取行政手段，对有违规运作、“暗箱”操作行为的房地产中介机构，予以严肃整顿及教育，情节严重的应依法吊销营业执照，并追究主要负责人的法律责任。

三是建议相关部门切实加强对中介机构经营保证金缴纳的管理。针对某些房地产中介机构收受当事人款项后，卷款而逃，当事人损失无法挽回的实际情况，建议相关部门加强管理中介机构的经营保证金，并可考虑适当提高保证金额度的标准，必要时请公安机关协助监管，加大惩治力度。

四是深入开展普法宣传工作，提高消费者的法律意识。加强房地产交易方面的普法宣传工作，一方面组织房地产中介机构进行依法执业培训，规范其居间行为；另一方面加强对消费者普法宣传，以使更多当事人知悉二手房交易的权利和义务的法律规定，自觉运用法律武器，积极维护自身合法利益。

五是消费者要谨慎交易，自觉维护自身权益。消费者应理性消费、诚信交易，杜绝贪图小利签订“阴”“阳”合同等行为，选择资质较好、信誉优良、管理规范的房地产中介机构。在签订合同时，消费者要注意理解、核查合同条款规定的细节，避免房地产中介设置不利于消费者的条款，以违约赔偿金作为要挟，限制客户的契约自由和选择权，从而非法赚取差价、违规收取服务费、骗取定金等行为。买卖双方须严格按照合同约定的时间、方式履行合同。如双方同意改变合同约定的履行方式，应以书面形式约定，便于留下证据，避免陷入举证难的困境。