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(2010)深宝法行初字第85号
更新时间:2011-08-30   点击:25355
深圳市宝安区人民法院
行 政 裁 定 书
                   (2010)深宝法行初字第85号
   原告宋某明,男。
   委托代理人李某春,湖南公X律师事务所深圳分所律师。
   被告深圳市规X和国土资源委员会。
   法定代表人王某。
   委托代理人颜某盛,深圳市房地产权登记中心法制事务科职员。
   委托代理人李某选,广东信X律师事务所律师。
   第三人一深圳恒X房地产开发有限公司。
   法定代表人陈某泉。
   委托代理人张某驰,男,该公司员工。
   第三人二李某煜,男。
   原告宋某明不服被告深圳市规X和国土资源委员会颁发房地产证一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,于2010年8月19日对本案公开开庭进行了审理。原告宋某明的委托代理人李某春,被告深圳市规X和国土资源委员会的委托代理人颜某盛,第三人一深圳恒X房地产开发有限公司的委托代理人张某驰到庭参加诉讼。第三人二李某煜经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。
   原告宋某明诉称,原告系世纪X城一期5栋l单元X的业主。被告所属的深圳市地籍测绘大队于2003年12月19日出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告(竣工面积)》竣工测量101房的层高为4.2米,而建筑物报建平面图和2003年11月18日所出的建筑物竣工平面图均为3.7米,说明实际竣工改变了结构受力状况。同时建筑物报建平面图和2003年11月l8日所出的建筑物竣工平面图上面显示101房均为一层,但实际竣工变为两层,增加结构受力面积。以上两点对整栋楼结构安全均有很大影响,而被告不顾第三人一深圳恒X房地产开发有限公司未按建筑物报建施工的事实及实地的测绘报告,又不对建筑物竣工图对行核实,为第三人一深圳恒X房地产开发有限公司发放了《深圳市建设工程规划许可证》,进而对101房发放房产证。为此,原告及其它部分业主于2009年2月18日将此事投诉至被告处,被告于2009年4月27日回复:该楼于2004年5月办理了规划验收,规划验收时的项目状况符合规划要求,未发现擅自变更设计的情况,对原告投诉的问题进行了否认。原告为维护合法权益特提起本案诉讼,请求法院:一、请求判令撤销被告所核发的房产证号为50001470XX号的房屋产权证书;二、本案诉讼费用由被告承担。  
   被告深圳市规X和国土资源委员会辩称,一、本案被诉深房地字第50001470XX号《房地产证》发证具体行政行为合法、有效。涉案房产世纪X城5栋l单元101是由第三人一深圳恒X房地产开发有限公司(下称恒安公司)开发建设的,涉案房产所在的世纪X城房地产项目于2004年7月办理房地产初始登记。2004年11月11日,恒安公司与本案第三人二李某煜签订《深圳市房地产买卖合同》,约定将世纪X城5栋1单元101房产出售给李某煜。2005年1月6日,恒安公司和李某煜共同向原市国土资源和房产管理局龙华国土所提交《深圳市房地产转移登记申请表》、《深圳市房地产买卖合同》、双方身份证明等材料,申请办理上述房地产的转移登记。经审核,双方就该登记申请所提交的申请资料齐全,符合《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条、第三十七条规定的转移登记的条件。为此,此项登记于2005年1月17日依法得以核准,向李某煜颁发了本诉《房地产证》。综上,核发本诉《房地产证》的具体行政行为申请资料齐全,办理程序合法,依法应予维持。二、被答辩人的起诉已过起诉期限。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条的规定,办理房地产转移登记的前提条件是其所在项目须先经房地产初始登记。如前所述,世纪X城于2004年7月办理房地产初始登记,此时,含世纪X城5栋l单元101房产在内的世纪X城所有房产的结构状况均已经确定。经核,原告于2003年9月20日从恒X公司购得世纪X城5栋1单元X房产,于2005年9月27日申请办理此房产转移登记。原告作为世纪X城的业主,在该项目初始登记时,最迟在其申请办理世纪X城5栋1单元X房产转移登记时就理应知道涉案房产的登记情况,或者说知道自己的权益是否受到侵害。而原告迟至现在才提起诉讼明显已超过了我国《行政诉讼法》规定的两年的起诉期限。三、被答辩人的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据。原告本案中的诉讼请求是诉请撤销世纪X城5栋1单元101房产的深房地字第50001470XX号《房地产证》,但其主张的理由是该房产存在改变结构的问题,这二者之间没有内在的关联性。因为,结构属于设计的问题,并不是转移登记的条件,不属于登记机关应当审查的内容。涉案房产所在项目已经办理了房地产初始登记,在初始登记合法有效的情况下,恒安公司和第三人提交的转移登记申请资料齐全,如登记机关不予登记反而是违法。综上所述,原告的诉求涉及结构和设计的问题,实际上属于另外一个法律关系,其要求撤销涉案房产的房地产证缺乏事实根据和法律依据。综上,请求法院依法驳回原告的起诉。
   第三人一深圳恒X房地产开发有限公司未向本院提交书面答辩状,在庭审中口头答辩称,一、第三人一是依照法定程序进行房地产开发验收和出售;二、原告的房产面积、结构、户型和标高均没有发生改变;三、原告认为改变了房产的结构和面积等,但没有任何证据和相关单位出具的证明资料。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
   第三人二李某煜未到庭应诉答辩。
   原告向本院提交证据如下:
   1、《产权资料查询结果》,证明原告为世纪X城一期5栋1单元X房合法产权人;
   2、《房产证》,证明世纪X城一期5栋1单元101房已经进行产权登记的事实;
    3、《房屋建筑面积分户汇总表》,证明世纪X城一期5栋1单元101房的实际测量层高为4.2米的事实;
   4、《建筑物报建平面图》,证明世纪X城一期5栋1单元101房报建时的层高为3.7米的事实;
   5、《建筑物竣工平面图》,证明世纪X城一期的5栋1单元101房竣工时的层高为3.7米的事实;
   6、《投诉书》,证明原告及其它部分业主将101房违建的情况向深圳市规划局宝安分局投诉的事实;
   7、《复函》,证明被告否认101房系违建的事实。
   经质证,被告对原告提供证据1、2的真实性没有异议,但对其关联性不予认可;对证据3-7的关联性不予认可,认为真实性无法确认。
   第三人一对原告提供证据的质证意见与被告一致。
   被告向本院提交证据如下:
   1、深房地字第5000127928号《房地产证》(正本),证明涉案楼盘初始登记的时间,原告作为涉案楼盘的小业主理应最迟在此时就知道涉案房产的登记情况及有关结构的情况,证明原告已经超过起诉时限;
   2、45-200557284文递文回执;
   3、《深圳市房地产转移登记申请表》;
   4、《深圳市房地产买卖合同(预售)》(原告宋某明方);
   5、2005年9月27日深房地字第50001722XX号“产权资料电脑查询结果表”,证据2-5证明原告购买世纪X城5栋1单元X房产的合同及其申请办理转移登记时提交的申请表及登记结果,证明原告已经超过起诉时限;
   6、2004年12月6日《深圳市房地产转移登记申请表》;
   7、《深圳市房地产买卖合同(预售)》(第三人二李某煜方)。
   8、第三人二李某煜的身份证明;
   9、深圳市恒X房地产开发有限公司营业执照等证明,证据6-9证明案件第三人申请办理涉案房产转移登记时所提交的申请材料符合有关法律的规定;
   10、深房地字第50001470XX号《房地产证》(副本),证明涉案房产转移登记的结果;
   11、深房地字第50001470XX号“产权资料电脑查询结果表”;
   12、深房地字第50001470XX号“房地产权抵押登记查询表”。
证据11、12证明涉案房产目前的产权登记现状;
   13、《深圳经济特区房地产登记条例》;
   14、《广东省城镇房地产权登记条例》,证据13、14为适用的法律、法规。
   经质证, 原告对被告提供证据1-12形式上的真实性予以认可,但认为与本案没有关联性,不足以支持被告反驳原告诉讼请求的主张,其仅仅是按照程序所递交而实际发生的材料的情况;对证据13、14没有异议,但认为不足以支持被告的请求。
   第三人一对被告提供的证据没有异议。
   两第三人均未向本院提供证据。
   根据当事人提供证据和对相关证据的审查,本院认定如下事实:第三人一深圳恒X房地产开发有限公司在宝安区龙华镇梅龙南路东侧修建“世纪X城”1栋至7栋房地产项目,于2004年初竣工,其后原深圳市规X与国土资源局于2004年7月1日为第三人一颁发深房地字第5000127928号《房地产证》,对该房地产项目进行了初始登记。
   2003年9月20日原告宋某明与第三人一签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》购买世纪X城5栋1单元X室房产,于2005年9月12日就该房产申请办理二级转移登记,并于同年10月17日经核准办理了深房地字第50001722XX号《房地产证》。
   2004年11月11日第三人二李某煜与第三人一签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》购买世纪X城同栋同单元101室房产(即本案涉案房产),于2004年12月6日就涉案房产申请办理二级转移登记(登记编号:50002487XX),并于2005年1月17日经核准办理了深房地字第50001470XX号《房地产证》。
   2009年2月18日,包括原告在内的世纪X城5栋部分业主向原深圳市规X局宝安分局投诉称,世纪X城5栋底层应为架空层,第三人一擅自将该栋部分架空层改建为商品房(即本案涉案房产)进行出售,侵犯业主物权。原深圳市规X局宝安分局于2009年4月27日出具深规宝函[2009]98号复函,答复称:根据该项目建设工程规划许可批准的设计施工图,5栋一层西端设计有一户住宅,其余是架空层,该楼于2004年5月办理规划验收时,项目状况符合规划要求,未发现擅自变更设计的情况。
   2010年2月1日,包括原告在内的世纪X城5栋部分业主以本案被告作为被告、本案第三人一作为第三人,向本院提起行政诉讼,请求本院:“1、确认被告为第三人核发的房产证登记编号为50002487XX号房屋产权证书的行为违法;2.判令撤销被告为第三人核发的房产证登记编号为50002487XX号的房屋产权证书”。在该案庭审中将诉讼请求明确为“请求判令撤销被告为第三人所做的登记编号为50002487XX号的房屋产权登记行为”。此后,原告以“诉讼请求不明确需另行起诉”为由向本院申请撤诉,本院于2010年3月11日以深宝法行初字第32号行政裁定予以准许。
   原告于2010年7月16日向本院提起本案行政诉讼。
   在本案庭审中,原告确认于2008年8月26日通过查询知道本诉《房地产证》,但不知道行政诉讼起诉期限。同时,原告对本案发证行为的法律依据、程序均无异议,对发证行为形式上的合法性亦予以认可,但主张被告为第三人二进行本案转移登记及发证前应当对涉案房屋申报层高与竣工验收实际层高是否相符等房屋结构问题进行实质审查。原告就其主张未能提供相关法律依据。
   本院认为,关于原告起诉期限问题,根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条的规定:行政机关作出具体行政行为时,未告知公民、法人或其他组织诉权或者起诉期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算,但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。则原告在庭审中确认于2008年8月26日通过查询知道本诉《房地产证》,在不知道行政诉讼起诉期限的情况下于2010年7月16日提起本案行政诉讼并未超过法定起诉期限。虽然被告主张涉案房地产项目于2004年7月办理房地产初始登记时,包括涉案房产在内的世纪X城所有房产的结构状况已经确定,原告于2005年9月申请办理自身房产转移登记时应当已经知道涉案房产的结构状况,但被告并无证据能够证明原告其时已经知道被告为涉案房产办理本诉《房地产证》的具体行政行为确实存在、发证行为内容以及发证时间,因此被告主张原告在办理自身房产转移登记时应当已经知道被诉行政行为内容的理由缺乏事实依据。被告主张原告起诉超过法定起诉期限的理由不能成立,本院不予支持。
   关于原告的主体资格问题,《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十二条规定:与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼。本案原告宋某明认为涉案房产未按图施工、对整栋楼形成巨大安全隐患,以被告本诉发证行为侵犯其上述合法权益为由主张其具有原告主体资格,则本诉发证行为对原告主张的上述权利是否产生影响是判定原告与被诉发证行为是否具有法律上利害关系的标准。也就是说,被告的被诉发证行为是否造成涉案房屋结构发生改变或者该改变是否系通过被诉发证行为得以完成或确认系确定被告发证行为是否对原告权利、义务产生实际影响的判定标准。
就本案涉案房产的结构状态来说,包括涉案房产在内的“世纪X城”房地产项目由第三人一于2004年7月1日进行了初始登记。第三人一取得了该项目的初始《房地产证》,合法取得了包括涉案房产在内的世纪X城1栋至7栋各个房屋的所有权。在对涉案房产进行初始登记前,相关部门已经对整体房地产项目进行了竣工验收,包括涉案房产在内的房屋结构状态当时即已形成并经过确定,则被告向第三人一进行初始登记并颁发初始《房地产证》时,其中包涵的本案涉诉房产的状态即已处于现实固定的状态。如果涉案房屋状态的固定和确认对原告所主张的权利确实能够产生影响,那么该影响的实质效力在其时即已发生。
   第三人二与第三人一签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》购买涉案房产,双方并就该房产转移向被告申请办理审核登记及所有权转移发证。在需要对房地产项目包涵涉案房产的所有权进行转移登记的情况下,被告根据第三人一、第三人二提交的转移登记申请以及相关证明文件,在依法审核的基础上对第三人一已经取得的初始登记进行了转移登记并向第三人二颁发本诉《房地产证》,其发证行为并无违反相关法律规定,且转移登记的过程并未改变本案涉诉房产的结构状态,发证行为对本案涉诉房产结构状态问题亦无涉及。即,在原始发证后的又进行的本诉二级转移登记和发证行为对房屋状态并未产生新的效力。
   因此,本诉发证行为系属对第三人一已经合法取得的涉案房产所有权进行的转移登记,并不是新的登记确认行为,亦非对初始登记时已经确定的房屋结构、状态的变更性登记或确认性登记,除对房屋所有权人予以变更之外,该行为本身对原有房屋结构状态并未涉及,就原告主张权利所涉及方面并未创设其他新的权利义务,对原告所主张的权利并未产生法律上的实际影响。原告主张受到侵害的权利与本诉发证行为并不具有法律上的利害关系,原告依法不具有对本诉行政行为提起行政诉讼的主体资格,对该发证行为提起行政诉讼缺乏法律依据。
   综上,原告提起本案行政诉讼虽未超过法定起诉期限,但其起诉所针对本诉《房地产证》发证行为对原告所主张的权利并未产生实际影响,原告与本诉发证行为不具有法律上的利害关系,其起诉依法应当予以驳回。依照《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十二条、第四十四条第一款第(二)项之规定,裁定如下:
驳回原告宋某明的起诉。
   本案受理费50元,由原告宋某明负担。
   如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数递交上诉状副本,上诉于深圳市中级人民法院。
 
 
 
          审 判 长   王    琳
人民陪审员   陈 远 霞 
人民陪审员   王 奇 平
二 Ο 一 Ο 年 十 月 八 日
          书 记 员   江 伟 娣
书 记 员   梁 小丽
 
 
 
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