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周建军与林小霞房屋买卖合同纠纷案
更新时间:2013-12-18   点击:25768
 

周建军与林小霞房屋买卖合同纠纷案        

——合同因不可归责于买卖双方的事由而解除,买方虽然已经假离婚也不影响解除责任的分担    

关键词  房屋买卖合同  解除  假离婚  责任分担

裁判要点

限购政策出台后,此前签订的房屋买卖合同无法继续履行,当事人可以不可归责于双方当事人的事由解除合同。在此情况下,买方为使合同能够继续履行,与其配偶假离婚,虽然离婚后具备购房条件,但并不影响合同解除责任的分担,卖方不能以其已经具备购房条件为由,追究买方违约责任。

相关法条

《中华人民共和国合同法》

第七条 当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。

案件索引

 一审:深圳市宝安区人民法院(2010)深宝法民三初字第1568号民事判决(2011年1月20日)

二审:深圳市中级人民法院(2011)深中法民五终字第1198号民事调解(2011年5月23日)

基本案情

原告周建军诉称:原被告就宝安区碧海富通城花园15A1103房于2010929日签订《二手房买卖合同》,原告交付了定金20000元。因深圳市政府于2010930日对房地产实施限购政策,导致上述合同不能履行。原告遂提起诉讼,请求判令:l、解除原被告签订的《二手房买卖合同》;2、被告返还原告交付的定金人民币20000元;3、本案诉讼费由被告负担。

被告林小霞辩称:原告主观上根本不想履行合同,属于故意违约,应依法承担违约责任,且原告已经办理离婚手续,并将名下唯一一套房产分割给了前妻杨雪妮,因此与限购令的规定不符,故请求驳回原告诉讼请求,并据此提起反诉,请求判令:1、确认被告与原告签订的《二手房买卖合同》已于2010113日解除;2、原告支付被告违约金42500元;3、由原告支付全部诉讼费用。

法院经审理查明:2010929,原告周建军与被告林小霞签订《二手房买卖合同》,约定原告向被告购买宝安区碧海富通城花园15A1103,房屋性质为住宅,转让成交价为人民币1250000元。原告同意在本合同生效之日起当日内向被告支付定金人民币20000元。双方约定原告向银行按揭贷款支付定金、交楼押金之外的楼款,该楼款到原被告双方指定银行进行资金监管。原告须将首期款(不含定金)人民币230000元于20101020之前(含当日)支付给指定监管银行的监管账号中;原告于20101020之前(含当日)向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。该物业处于抵押状态,原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼,被告须于签署本合同之日起3日内(含当日)出具公证委托书给替双方监管定金的第三方及担保公司指定人员,同时原告须协助被告办理赎楼手续配合签署一切相关文件。

上述合同签订当日,原告向被告支付了定金人民币20000元。2010929日,被告出具一份经广东省深圳市宝安公证处书面公证的《委托书》,委托某中介公司办理涉案房产的赎楼、过户等手续。同一天,原被告签订了《二手楼赎楼担保服务合同(适用于卖方版)》、《赎楼担保贷款申请审批表》,但作为赎楼服务的提供方,该中介公司没有在上面签章;双方还签订了《二手楼交易资金监管协议》,约定委托中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行对房产交易资金人民币360000元进行监管,该银行在协议上盖章,但又注明“作废”。

“房屋产权信息查询”结果显示,截至20101015日,原告名下拥有位于宝安区西乡街道麻布社区麻布新村B602号私宅1栋,核准登记时间为2006109日;原告妻子杨雪妮名下拥有位于位于财富港大厦1C3112号商品房住宅1套,该房系杨雪妮于201034日向案外人深圳恒丰房地产有限公司购买,现仍未办理房地产证。

20101028,原告向被告发去《律师函》,认为因深圳市政府于2010930日突然对房地产实施限购政策,导致双方签订的《二手房买卖合同》不能履行,双方互不承担违约责任,因该合同所交付的钱物,双方互相返还,故原告交付的定金40000元应当返还原告。同年113日,被告向原告发去《关于解除<二手房买卖合同>的通知》,认为原告截止20101030日原告都没有按照合同履行义务,现通知原告《二手房买卖合同》已经解除并要求原告承担违约责任。

经查,20101014日,原告周建军与其妻子杨雪妮达成《离婚协议书》并于当天办理了离婚登记;同年1221日,周建军与杨雪妮重新办理了结婚登记。

裁判结果

深圳市宝安区人民法院于2011年1月20日作出(2010)深宝法民三初字第1568号民事判决:一、解除原告周建军与被告林小霞于2010年9月29日签订的《二手房买卖合同》;二、被告林小霞于本判决发生法律效力之日向原告周建军返还定金人民币20000元;三、驳回被告林小霞的反诉请求。宣判后,被告林小霞提起上诉,经深圳市中级人民法院主持调解,双方在一审判决基础上达成和解。

裁判理由

法院生效裁判认为原告周建军与被告林小霞于2010929签订的《二手房买卖合同》,是双方当事人真实意思表示,没有违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方应全面遵照履行。上述合同签订后,原告向被告支付了定金人民币20000元,并配合被告签署了有关赎楼、资金监管的文件,被告亦就房产交易出具了经公证处公证的《委托书》,这一系列行为充分体现了原被告履行《二手房买卖合同》的诚意。在双方着手履行各自义务的过程中,深圳市人民政府于2010930发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》,规定“对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭),限购2套住房”。据此规定,原告作为深圳市户籍居民,政策允许其家庭保有的住宅为2套,而双方交易期间,登记在原告及其妻子名下的住房实际已经达到2套,原告向被告购买的涉案房产已无法办理过户手续,双方签订《二手房买卖合同》时所期望的合同目的也无从实现。从原告离婚后再结婚的情况来看,原告显然是试图通过与其妻子离婚以满足合同的履行条件,但这种规避政策的做法既非合同约定义务,也不符合公序良俗,而事实上也没能推动双方合同的继续履行,如果将原告离婚后的情况作为判断合同能否客观履行的因素,这显然对原告不公平,因此,被告以原告离婚后不受限购的抗辩不成立。

既然因当时的政策环境发生变化而无法实现交易目的,原告中止履行《二手房买卖合同》并无不当,其解除合同的请求也合法有据,法院予以支持;被告以原告怠于履行合同义务为由要求认定原告违约并承担违约责任的诉求不成立,法院不予支持。原被告虽然在起诉前互相致函对方,表达解除《二手房买卖合同》的意向,但就责任认定和分担上并未达成一致,因而没有发生合同解除的法律效力,被告要求确认该合同已于2010113解除的理由不成立,法院不予支持。本案《二手房买卖合同》系因不可归责于原被告双方的事由而解除,被告因合同履行而收取的定金人民币20000元应返还原告,原告诉请有理,法院予以支持。

案例注解

一、因限购政策的出台,使此前签订的房屋买卖合同无法继续履行,责任应当如何分担?

本案中,作为买方的原告在2010929签订《二手房买卖合同》即向被告支付了定金20000元,被告也出具了经公证的《委托书》,委托某中介公司办理涉案房产的赎楼、过户等手续,双方还在同一天签订了《二手楼赎楼担保服务合同(适用于卖方版)》、《赎楼担保贷款申请审批表》,《二手楼交易资金监管协议》,就房产交易资金的监管作了约定。上述一系列行为表明,原被告双方确实在积极、善意的履行合同,并不存在违约的主观故意。

对履行《二手房买卖合同》造成影响的,实际上是深圳市人民政府于930发布的《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》据此规定,原告因妻子名下已有两套房产,其购房资格已受到一定限制,原告向被告购买的涉案房产在新政策出台后无法办理过户手续。对于限购政策的出台,无论是原告还是被告,都难以预见到,也无法进行规避和选择。因此,双方签订《二手房买卖合同》时所期望的合同目的无从实现,并非原被告的过错,这种情况下一般应允许以不可归责于双方的事由解除合同,互相返还取得的财产,而不宜由某一方单独承担违约责任。

二、买方为履行合同而假离婚,是否影响合同解除责任的分担?

这个问题是本案的特殊之处。在意识到自己无法办理房产过户后,原告遂与其妻子杨雪妮办理了离婚登记,但是,离婚却并未能使交易顺利进行下去,因而在诉讼过程中又复婚。原告先离婚又复婚的行为,表明原告其实并非真想离婚,其离婚仅仅为了规避限购政策,使自己达到购房的条件,进而促成合同的履行,这也就是所谓的“假离婚”策略。原告的假离婚不仅没有实现其初衷,反而使其陷入了“赔了夫人又赔房”的尴尬局面。

前面已经分析了,从限购政策出台起,就产生了妨碍《二手房买卖合同》履行的客观原因,任何一方在此时宣布解除合同均不违约,当然,法律也不排斥任何正当的补救行为,以推动继续履行合同。原告与其妻子离婚,是其为促成合同继续履行而单方采取的补救措施,这种补救措施并非合同义务;《合同法》也明确规定履行合同应当遵守法律法规,尊重社会公德,而以“假离婚”换取合同的继续履行,既不合法,也违背社会公序良俗,为法律所不允许。既然这种补救方式并非强制义务,那么原告离不离婚都不影响本案合同解除后的责任分担,原告甚至可以拒绝继续履行合同而不因此承担违约责任。

(第一审法院独任审判员:杨继周)

(第二审法院合议庭成员:刘粤芳、柯云宗、赵霞)

编写人:深圳市宝安区人民法院执行局 杨继周   

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